En la charla dominical de esa mañana,
Pascual Tormo acaba de explicar cómo
son los trámites urbanísticos.
- La tramitación, tanto de un PGOU como de
un PAI, realizada por el Ayuntamiento es gratuita para los propietarios de los
terrenos que, en cambio, si tienen que rascarse el bolsillo en la fase de
urbanización. El proceso obliga a cada propietario a ceder una parte de su
terreno al propio Ayuntamiento para que éste pueda cumplir con las necesidades
de dotar a la urbanización de viales y equipamientos sociales. Los propietarios
deben abonar una cantidad fija por cada metro cuadrado que les haya quedado
para costear entre todos el coste de urbanizar. ¿Ha quedado claro, alguna duda?
- Pascual – comenta un asistente con pinta
de jubilado y en plan confianzudo -, a mí claro me ha quedado, pero por lo que
nos contó el otro día Blay en todo ese proceso puede haber mucho gato
encerrado.
- No lo niego. Ahora bien, si las cosas se
hacen correctamente, y con escrupuloso respeto a la normativa, los beneficiados
pueden ser la mayoría de los afectados por el plan.
- Ahí está la madre del cordero – interviene
otro -, si las cosas se hacen bien, pero lo que es aquí creo que se están
haciendo muy mal. A mí me han contado otra gatada que ha hecho la empresa
urbanizadora. Al parecer los terrenos pertenecientes a los espacios públicos
como caminos, cañadas, acequias y demás pertenecen a los propietarios del
territorio al que sirven; es decir, tendrían que ser de todos, pero resulta que
se los ha apropiado la urbanizadora y los del Ayuntamiento se han hecho los
locos. Y solo la superficie que ocupan los caminos supone miles de metros
cuadrados que los promotores se meten en el bolsillo.
Otra vez vuelven
los murmullos que Tormo intenta acallar retomando su exposición, pero antes
concede la palabra al tío Blay que ha levantado la mano.
- La última vez me dejé algunas cosas en el tintero para no
hacerme pesado, por ejemplo no os conté lo que ha pasado con el reparto de las
parcelas urbanizadas. Yo, infeliz de mí, creía que me iban a dar el trozo de mi
huerto que quedaba después de lo que me habían quitado, pero qué va. Me dieron
una parcela donde Cristo perdió los zapatos. Más lejos del mar y muy mal
comunicada.
- Eso que cuenta el tío Blay es una muestra de la cantidad
de oscuros recovecos que tiene el urbanismo – comenta Tormo -. Naturalmente, cada
proceso urbanizador es una historia diferente, como es distinto el talante con
el que la administración los ejecuta. Desde los consistorios que se atienen a
la normativa, los menos, hasta los que actúan en función de los intereses de
los promotores, los más – Llegado a este punto tiene que hacer un esfuerzo y
morderse la lengua para no soltar que eso es lo que está pasando en el pueblo.
Meterse a redentor siempre ha sido problemático.
La
curiosidad de Sergio le lleva a repreguntar:
- Y una vez urbanizada una zona, ¿quiénes
son los que realmente se benefician de ello?
- El primer beneficiado es el Ayuntamiento.
Al cambiar el concepto del impuesto de bienes inmuebles, más conocido por IBI,
de rústica por el de urbana, al ser la tributación de esta última mucho más
elevada obtendrá un notorio incremento en sus ingresos. Los segundos
beneficiados son los propietarios de los terrenos rústicos que hayan
participado en la urbanización, puesto que el valor de la parcela que les
corresponda aumenta mucho de precio, dependiendo lógicamente de la demanda de
solares. En tercer lugar, los constructores que, aunque sean los últimos en
participar, son los que suelen arramblar con parte del león.
- Lo que acabas de explicar ¿siempre es así?
Es decir, ¿cuándo se urbaniza siempre ganan todos? – inquiere interesado el
joven.
- No necesariamente. Es cierto que el precio
del metro cuadrado de rústica se multiplica cuando se urbaniza y que con su
posterior venta se puede ganar mucho, pero esto hay que matizarlo. Si el propietario
de una parcela urbanizable tiene dinero en efectivo y puede prescindir de él
hasta que la venda seguramente podrá obtener un beneficio considerable. Al
contrario, aquel que no disponga de efectivo e hipoteque sus bienes, para ganar
posteriormente con la venta, corre el riesgo de que no pueda vender la parcela
porque haya exceso de oferta o porque decaiga la demanda, entonces se
encontrará con el problema de hacer frente a los gastos de la hipoteca, que
quizá no pueda asumir, y correrá el riesgo añadido de que le embarguen la
parcela y tenga que seguir pagando la hipoteca. Aunque he de precisar que esto
no ocurre muy a menudo – al llegar aquí prefiere no entrar en más disquisiciones
para no enredar peligrosamente la madeja.
Tormo no contaba con la insaciable curiosidad, así como con la agudeza
de su joven alumno para separar la paja del trigo:
- Profesor, creo que sólo has contestado la
mitad de mi pregunta, has hablado de los que ganan y también de los que pueden
perder, aunque no siempre, pero no has dicho nada de si, al urbanizar un
terreno en un pueblo como éste, hay algunos que siempre pierden. ¿Los hay?
Ante una formulación tan directa a Tormo no le queda otra que coger el
toro por los cuernos:
- Sí, los hay. Unas veces los que pierden
son personas de carne y hueso. Otras, son aspectos inmateriales o intangibles o
naturales. Pondré algunos ejemplos. Personas que pierden: cuando los costes de
urbanizar un territorio son tan elevados que muchos de los propietarios, como
expliqué antes, no pueden costearlos, por lo que han de hipotecar sus bienes o
malvenderlos para poder hacer frente a tales gastos. Otra clase de perdedores
son los de aquellos propietarios que, por los motivos que fuese, no querían que
se urbanizara sus propiedades y han tenido que doblegarse puesto que la norma
así lo impone. Es el caso del tío Blay. En alguna medida esa normativa tiene un
cierto carácter confiscatorio y eso atenta contra la libre opción de cada
propietario a urbanizar o no. Naturalmente que hay perdedores, podría citar más
ejemplos, pero creo que con los mencionados son suficientes. ¿Aclarado?
- Aclarado el supuesto de las personas que
pierden, pero has hablado de que también pueden ser perjudicados aspectos
inmateriales, intangibles o naturales. Eso no lo has explicado – insiste
Sergio.
Tormo piensa que deberá tener una conversación privada con ese chico
para que no siga pasándose de listo, pero acepta el envite:
- Empecemos por los aspectos naturales.
Urbanizar supone alterar profundamente el paisaje: arrancar árboles y plantas,
eliminar cultivos y pastos, derruir cabañas, casetas de campo, parideras,
majadas; en fin, todo cuanto los urbanizadores cataloguen como un estorbo. Y
luego están otros efectos, claramente perdedores con el urbanismo. Por ejemplo:
la impresión de desolación, de proyecto inconcluso que producen aquellas
urbanizaciones en las que, por múltiples causas, no llegan a construirse
inmuebles. Todos habéis visto alguna urbanización del tipo al que me refiero.
Esos terrenos urbanizados en los que no hay más que solares sin viviendas,
puntos de luz que no se encienden porque no hay nada que alumbrar, viales sin
coches, aceras sin peatones, etcétera, producen una especie de profunda
tristeza. Podría poner muchos más ejemplos, no lo voy a hacer por dos motivos:
el primero es que lo de meterse a redentor no va conmigo y puede ser
problemático, el segundo y más importante – y lo que dice a continuación lo
acompaña con una sonrisa cómplice con sus alumnos - es que hemos
cumplido con creces el horario. Por consiguiente, que tengáis un feliz domingo
y hasta la próxima charla que, os recuerdo, será la última.
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